Die Kaufpreise in Köln steigen das vierte Quartal in Folge. Die Bauzinsen haben sich bei 3,58 % stabilisiert, und die Mieten verharren auf Rekordniveau. Für diesen Bericht haben wir 1.886 Kauf- und 1.893 Mietangebote auf ImmoScout24 und Immowelt ausgewertet und mit offiziellen Statistiken aus 7 Quellen abgeglichen.

Bauzinsen: Plateau bei 3,58 %

Die Bauzinsen für 5–10-jährige Darlehen liegen im Januar 2026 bei 3,58 % — exakt auf dem Niveau von Oktober 2025. Der Gesamtzins über alle Laufzeiten beträgt 3,76 %, lange Laufzeiten über 10 Jahre kosten 3,84 %. Im Vorjahr (Januar 2025) lagen die Zinsen noch bei 3,30 % — ein Anstieg von +0,28 Prozentpunkten.

Für Käufer bedeutet das: kalkulierbare Finanzierungskosten, aber kein „Warten auf günstigere Zinsen” mehr. Für Q2 2026 erwarten wir eine Seitwärtsbewegung um 3,55–3,65 %.

Kaufpreise: Köln bei 207,8 Indexpunkten

Der vdp-Immobilienpreisindex für Q4 2025 zeigt Köln mit 207,8 Punkten (Eigentümer-Wohnimmobilien) — +3,6 % im Jahresvergleich und deutlich über dem nationalen Wert von 202,0. Bei Eigentumswohnungen liegt der Kölner Index sogar bei 216,6 — Wohnungen sind stärker nachgefragt als Häuser.

Die Angebotspreise aus 1.886 aktuellen Inseraten zeigen einen Median von 6.109 €/m² mit erheblicher Spreizung: Braunsfeld führt mit 8.358 €/m², während in Meschenich Einstiegspreise ab 1.812 €/m² möglich sind. Die Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse (BORIS.NRW, 2024) bestätigen den Trend: Neubau bei 6.740 €/m², 60er/70er-Bauten bei 3.600 €/m², Altbau (vor 1919) bei 5.330 €/m². Eigentumswohnungen stiegen um +2 %, Einfamilienhäuser fielen um −5 % — die Nachfrage verschiebt sich zu kleineren, finanzierbaren Objekten.

Auch der bundesweite Häuserpreisindex (Destatis, Q3 2025) bestätigt die Trendwende: 153,9 Punkte, +3,3 % im Jahresvergleich — das dritte Quartal mit Anstieg in Folge.

Mietpreise: Median 14,67 €/m² Kaltmiete

Der vdp-Mietindex für Kölner Mehrfamilienhäuser stieg in Q4 2025 auf 185,1 — +1,4 % gg. Vorquartal, +4,0 % im Jahresvergleich. Der Kapitalwert-Index kletterte parallel auf 225,7 (+5,2 % gg. Vorjahr) — Immobilienwerte wachsen schneller als die Mieten.

Aus 1.893 aktuellen Mietangeboten ergibt sich ein Kölner Median von 14,67 €/m² Kaltmiete. Bei den Bestandsmieten (wohnungsboerse.net) führt Neuehrenfeld mit 18,83 €/m², während Chorweiler mit 10,77 €/m² den günstigsten Tiefpunkt markiert — eine Differenz von 75 %.

Im überregionalen Vergleich bleibt Köln eine Hochpreisinsel: Eine 60-m²-Wohnung kostet in Köln 14,41 €/m², in NRW nur 10,62 €/m² (+36 % Aufschlag) und bundesweit 12,41 €/m² (+16 %).

Transaktionen, Neubau und Bevölkerung

In Köln wechselten 2024 insgesamt 6.315 Immobilien den Besitzer: 4.375 Eigentumswohnungen (69 %), 1.355 Einfamilienhäuser (21 %), 561 Mehrfamilienhäuser (9 %). Die Baulandpreise stiegen um +7,4 % — das verteuert Neubauprojekte und stützt Bestandspreise.

Köln bleibt mit 1.024.621 Einwohnern die größte Stadt in NRW. Gleichzeitig wurden 2024 nur 2.588 Wohnungen genehmigt — ein Rückgang von 28 % gegenüber dem Vorjahr. Im Bestand stehen 539.745 Wohnungen, wobei Ein-Zimmer-Wohnungen nur 7,5 % ausmachen — angesichts der hohen Nachfrage ein strukturelles Defizit.

Fazit: Was bedeutet das für Eigentümer?

Für Verkäufer: Guter Zeitpunkt. Die Kaufpreise steigen, der vdp-Index für Kölner Wohnungen (216,6) liegt auf dem höchsten Stand seit Q1 2023. Eigentumswohnungen in gefragten Stadtteilen erzielen 7.000–8.400 €/m².

Für Käufer: Die Zinsen sind stabil, aber die Preise steigen weiter. Jedes Quartal Abwarten kostet im Schnitt +0,9 % beim Kaufpreis. In Randlagen sind Einstiegspreise unter 3.500 €/m² noch möglich, 60er/70er-Bauten bieten mit 3.600 €/m² das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.

Für Vermieter: Der vdp-Mietindex (185,1) erreicht einen neuen Höchststand. Köln liegt 30–40 % über dem NRW-Schnitt, und mit sinkenden Baugenehmigungen wird Neubau-Konkurrenz weniger — das stärkt den Bestandswert.

Datenstand: Bundesbank Januar 2026, vdp Q4 2025, Destatis Q3 2025, BORIS.NRW 2024, wohnungsboerse.net Februar 2026, ImmoScout24 + Immowelt März 2026, IT.NRW 2024.